Dégradation d’un logement par le locataire : quels recours pour le propriétaire ?

Nombreux sont les propriétaires qui ont déjà été confrontés à des problèmes de dégradation de leur logement par leur locataire. La garantie détériorations immobilières représente une des composantes de la couverture des pertes financières pouvant être proposée à un propriétaire bailleur. Mais que recouvre-t-elle exactement ? Faut-il systématiquement décider de l’activer en complément de la garantie des loyers impayés ? Voici quelques informations utiles qui vous permettront de choisir, en toute connaissance de cause.

Lorsqu’un locataire occupe un logement, il a l’obligation de le maintenir en bon état. Cependant, il arrive que des dommages surviennent, volontairement ou par négligence. Il est essentiel de distinguer ce qui relève de la vétusté normale et ce qui constitue véritablement une dégradation imputable au locataire.

Dégradations volontaires et involontaires

• Volontaires : détérioration des murs, destruction de mobilier ou d’équipements, actes de vandalisme.
• Involontaires : accidents domestiques, dégâts causés par un usage inapproprié, infiltration d’eau suite à une négligence.

Exemples fréquents

• Taches ou trous sur les murs et les sols.
• Appareils électroménagers cassés ou non fonctionnels.
• Dommages aux installations sanitaires ou électriques.
• Fenêtres, portes ou serrures endommagées.

Vétusté vs dégradation

Certaines détériorations sont naturelles et ne peuvent pas être imputées au locataire, comme l’usure des revêtements ou des équipements avec le temps. Une distinction claire est nécessaire pour éviter les conflits et savoir quel recours entreprendre.

Un état des lieux détaillé à l’entrée et à la sortie du locataire permet d’identifier précisément les dégradations et de faciliter tout recours en cas de dommages.
 

Après avoir effectué l’état des lieux, vous constatez des dégradations nécessitant des travaux sans lesquels vous ne pouvez pas relouer votre bien. C’est dans ce cas que la garantie détériorations immobilières peut entrer en jeu. Elle permet de couvrir les frais de remise en état de votre logement qui seraient supérieurs au dépôt de garantie, dans l’hypothèse où votre locataire refuse de payer.

Comme son nom l’indique, cette garantie ne couvre que les travaux immobiliers ; elle vise à prendre en charge les dégâts occasionnés par votre locataire : sur les revêtements de sol, les murs, les plafonds, les portes, et de manière générale sur tous les éléments immobiliers fixés tels que lavabo, évier, baignoire, etc. Un plan de travail de cuisine détérioré sera ainsi couvert. Il est important de noter que les dégradations doivent être le fait du locataire durant la période de location. L’usure normale de vos biens (parquet usé, embellissements défraîchis, sanitaires abîmés) ne sont pas couverts.

Cette garantie peut donc s’avérer plus particulièrement intéressante si vous mettez en location un logement neuf ou récemment rénové.
 

Il convient de respecter les étapes suivantes :

• Remplir l’état des lieux de sortie en y consignant soigneusement chacune des dégradations constatées, avec photos à l’appui si possible.
• Faire établir un devis des travaux ; il est important que le devis détaille précisément chaque poste des travaux à réaliser.
• Adresser une lettre recommandée, avec accusé de réception, à votre locataire en l’informant de la non-restitution du dépôt de garantie et en réclamant le paiement des frais de remise en état dans les dix jours suivant la date de réalisation de l’état des lieux.
• Procéder à la déclaration de sinistre 30 jours après l’état des lieux en l’absence de réponse de votre locataire vous confirmant le paiement des travaux.