La garantie détériorations immobilières représente une des composantes de la couverture des pertes financières pouvant être proposée à un propriétaire bailleur. Mais que recouvre- t-elle exactement ? Faut-il systématiquement décider de l’activer en complément de la garantie des loyers impayés ? Voici quelques informations utiles qui vous permettront de choisir, en toute connaissance de cause.

Votre locataire s’en va, oui mais…

Après avoir effectué l’état des lieux, vous constatez des dégradations nécessitant des travaux sans lesquels vous ne pouvez pas relouer votre bien. C’est dans ce cas que la garantie détériorations immobilières peut entrer en jeu. Elle permet de couvrir les frais de remise en état de votre logement qui seraient supérieurs au dépôt de garantie, dans l’hypothèse où votre locataire refuse de payer.  

Comme son nom l’indique, cette garantie ne couvre que les travaux immobiliers ; elle vise à prendre en charge les dégâts occasionnés par votre locataire : sur les  revêtements de sol, les murs, les plafonds, les portes, et de manière générale sur tous les éléments immobiliers fixés tels que lavabo, évier, baignoire, etc. Un plan de travail de cuisine détérioré sera ainsi couvert.  Il est important de noter que les dégradations doivent être le fait du locataire durant la période de location. L’usure normale de vos biens (parquet usé, embellissements défraichis, sanitaires abimés) ne sont pas couverts.  

Cette garantie peut donc s’avérer plus particulièrement intéressante si vous mettez en location un logement neuf ou récemment rénové. 

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Comment la garantie est-elle mise en œuvre ?  

Il convient de respecter les étapes suivantes :  

  • Remplir l’état des lieux de sortie en y consignant soigneusement chacune des dégradations constatées, avec photos à l’appui si possible. 
  • Faire établir un devis des travaux ; il est important que le devis détaille précisément chaque poste des travaux à réaliser.  
  • Adresser une lettre recommandée, avec accusé de réception, à votre locataire en l’informant de la non-restitution du dépôt de garantie et en réclamant le paiement des frais de remise en état dans les dix jours suivant la date de réalisation de l’état des lieux.   
  • Procéder à la déclaration de sinistre 30 jours après l’état des lieux en l’absence de réponse de votre locataire vous confirmant le paiement des travaux.
Pour l’application des garanties composant la protection de vos revenus locatifs, il convient de :

- Conclure un bail écrit ;
- Inclure dans le bail une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; 
- Constituer un dossier de location avec tous les justificatifs correspondant au profil de votre locataire ;  
- Obtenir du locataire toutes les garanties nécessaires sur sa solvabilité lors de la conclusion du bail ;  
- Veiller au règlement régulier des loyers et des charges ; 
- Demander au locataire un dépôt de garantie ; 
- Etablir un état des lieux à l’entrée du locataire.

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