Votre locataire ne paie plus son loyer depuis plusieurs mois et vous met en difficulté financière ? Des solutions existent pour vous protéger contre ce risque de pertes financières. On vous explique tout pour vous aider à y voir plus clair et prendre vos décisions selon vos propres choix.

Vous louez votre bien immobilier.  Comme de nombreux propriétaires bailleurs, vous craignez d’être confronté(e) à des impayés de loyer qui représentent aujourd’hui une part importante des litiges entre propriétaires et locataires. Que prévoit la réglementation ? Quelles actions entreprendre ? 

Quelques rappels sur les principes de la location immobilière

Lorsqu’un locataire ne respecte pas ses obligations en matière de paiement des loyers, le propriétaire est en droit de le réclamer. A défaut d’une concertation à l’amiable (qu’il convient toujours de privilégier), il peut décider de résilier le bail et d’expulser le locataire défaillant. Pour rappel, pendant la période du 1er novembre au 15 mars, aucune expulsion ne peut avoir lieu sans relogement. Dans tous les cas de figure, le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour demander le paiement des arriérés de loyers et des charges selon les dispositions prévues par la loi Alur du 24/03/2014.  

 

Le propriétaire peut réclamer l’intégralité de la créance et refuser un paiement partiel. Il peut demander des dommages et intérêts si le contrat de bail le prévoit.

La location de votre bien en toute sérénité

 Personne n’est à l’abri d’un locataire qui refuse de payer, mais aussi de celui, qui, de bonne foi, n’est plus en mesure de s’acquitter de ce paiement. 

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance que le propriétaire bailleur peut souscrire pour se protéger contre le risque des loyers non perçus. Dans le cadre de notre contrat SwissLife Bailleur Privé, cette garantie, proposée à titre optionnel, vise à prendre en charge le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire. La durée d’indemnisation maximum est de 30 mois, avec un plafond fixé à 70 000 euros et une franchise égale au montant du dépôt de garantie mentionné au contrat de bail. 

Les frais liés au recouvrement amiable ou contentieux des impayés, à la résiliation du bail et à la procédure légale d’expulsion du locataire sont également couverts.  

La cotisation d’assurance garantie loyers impayés est déductible de vos revenus fonciers si vous avez choisi le régime réel d’imposition. Il faut veiller à fournir un bail conforme aux règlementations légales, comportant des clauses adaptées comme la clause résolutoire, à demander tous les documents nécessaires au locataire et à effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie.

Dans quelles conditions la garantie loyers impayés s’applique-t-elle ?

Plusieurs critères doivent être remplis pour pouvoir souscrire une garantie loyers impayés :

  •   Le bien occupé constitue la résidence principale du locataire.   
  •  Il convient de s’assurer de la solvabilité du locataire : ses revenus doivent être égaux au minimum à 3 fois le montant du loyer.

Le locataire peut être : 

  • Titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée (CDI), hors période d’essai.
  • Etudiant.
  • Apprenti, avec caution solidaire.
  • Travailleur non salarié (TNS) ou rémunéré à la commission, commerçant, artisan. 
  • Retraité. 
Assurance loyers impayés ou caution solidaire ?

 L’article 55 de la loi de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (Loi MOLLE), datant de 2009, interdit le cumul d’une caution et d’une assurance loyers impayés (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti). Il faut donc choisir entre la caution et l’assurance pour couvrir les risques d’impayés. 

Connaissez-vous la certification Visale dont bénéficient certains locataires ?   https://www.visale.fr

Pour l’application des garanties composant la protection de vos revenus locatifs, il convient de :

- Conclure un bail écrit ;
- Inclure dans le bail une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ; 
- Constituer un dossier de location avec tous les justificatifs correspondant au profil de votre locataire ;  
- Obtenir du locataire toutes les garanties nécessaires sur sa solvabilité lors de la conclusion du bail ;  
- Veiller au règlement régulier des loyers et des charges ; 
- Demander au locataire un dépôt de garantie ; 
- Etablir un état des lieux à l’entrée du locataire.

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