Votre locataire ne paie pas son loyer depuis plusieurs mois et vous met en difficulté financière ? Des solutions existent pour vous protéger contre ce risque de pertes financières. On vous explique tout pour vous aider à y voir plus clair et prendre vos décisions selon vos propres choix.

Vous louez votre bien immobilier. Comme de nombreux propriétaires bailleurs, vous craignez d’être confronté(e) à des impayés de loyer qui représentent aujourd’hui une part importante des litiges entre propriétaires et locataires. Que prévoit la réglementation ? Quelles actions entreprendre ?
 

Plan de l'article

Quelques rappels sur les principes de la location immobilière

Lorsqu’un locataire ne respecte pas ses obligations en matière de paiement des loyers, le propriétaire est en droit de le réclamer. A défaut d’une concertation à l’amiable (qu’il convient toujours de privilégier), il peut décider de résilier le bail et d’expulser le locataire défaillant. Pour rappel, pendant la période du 1er novembre au 15 mars, aucune expulsion ne peut avoir lieu sans relogement. Dans tous les cas de figure, le propriétaire dispose d’un délai de 3 ans pour demander le paiement des arriérés de loyers et des charges selon les dispositions prévues par la loi Alur du 24/03/2014.

Le propriétaire peut réclamer l’intégralité de la créance et refuser un paiement partiel. Il peut demander des dommages et intérêts si le contrat de bail le prévoit.

Locataire qui ne paie pas : conséquences pour le propriétaire

Faire face à un locataire qui ne paie pas peut avoir des répercussions importantes pour un propriétaire, tant sur le plan financier que sur le plan personnel. Comprendre ces conséquences est essentiel pour agir rapidement et limiter les pertes.

Perte de revenus et impact sur la trésorerie

Le non-paiement du loyer entraîne immédiatement une baisse des revenus mensuels. Pour les propriétaires qui dépendent de ces loyers pour rembourser un crédit immobilier ou couvrir les charges du logement, l’absence de paiement peut rapidement mettre leur trésorerie en difficulté. Les retards répétés peuvent également générer des frais supplémentaires liés aux relances ou aux procédures judiciaires.

Détérioration du logement

Un locataire en difficulté financière ou désengagé peut être moins attentif à l’entretien du logement. Cela peut conduire à des dégradations plus ou moins importantes, qui nécessiteront des travaux coûteux pour remettre le bien en état avant une nouvelle location.

Stress et complications administratives

Gérer un impayé demande du temps et de l’énergie : relances, échanges avec le locataire, démarches administratives et procédures judiciaires deviennent vite chronophages et stressants. Ces situations génèrent également des tensions avec le locataire, rendant la communication plus difficile et allongeant la durée du conflit.

Risque de contentieux

Un impayé non géré peut rapidement se transformer en litige juridique. Le propriétaire devra alors s’engager dans une procédure judiciaire pour obtenir le paiement du loyer et, éventuellement, l’expulsion du locataire, ce qui peut représenter un coût supplémentaire et prolonger l’incertitude.

Un locataire qui ne paie pas affecte le propriétaire sur plusieurs plans : financier, matériel et psychologique. Agir vite, se protéger avec une assurance loyers impayés et connaître ses recours légaux sont des étapes essentielles pour limiter les conséquences.

Les recours légaux face à un locataire qui ne paie pas

Lorsqu’un locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire dispose de plusieurs recours légaux pour récupérer ses sommes et, si nécessaire, obtenir l’expulsion du locataire. Connaître ces démarches permet d’agir rapidement et de limiter les pertes financières.
 
La première étape consiste à adresser au locataire une mise en demeure de payer, généralement par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document formalise la demande de règlement et fixe un délai pour s’acquitter des loyers impayés. La mise en demeure est souvent suffisante pour inciter le locataire à régulariser sa situation.
 
Si le locataire ne répond pas à la mise en demeure, le propriétaire peut recourir à un recouvrement amiable. Cela implique souvent l’intervention d’un huissier ou d’un service spécialisé dans le recouvrement de loyers. Cette étape permet de tenter de récupérer les sommes dues sans engager directement une procédure judiciaire.
 
En cas d’échec du recouvrement amiable, le propriétaire peut saisir le tribunal compétent pour obtenir un jugement en vue du paiement du loyer et, éventuellement, de l’expulsion du locataire. Selon la situation, plusieurs procédures sont possibles :
 
  • La procédure en référé : rapide, elle permet d’obtenir une décision provisoire pour contraindre le locataire à payer immédiatement.
  • L’assignation au fond : procédure classique pour obtenir le paiement des loyers et, si nécessaire, la résiliation du bail.

Si le jugement ordonne l’expulsion, celle-ci sera réalisée par un huissier. Il est important de noter que l’expulsion peut être différée ou suspendue, notamment en cas d’hiver ou de difficultés particulières du locataire.

 

La location de votre bien en toute sérénité

Personne n’est à l’abri d’un locataire qui refuse de payer, mais aussi de celui, qui, de bonne foi, n’est plus en mesure de s’acquitter de ce paiement.

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance que le propriétaire bailleur peut souscrire pour se protéger contre le risque des loyers non perçus. Dans le cadre de notre contrat SwissLife Bailleur Privé, cette garantie, proposée à titre optionnel, vise à prendre en charge le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire. La durée d’indemnisation maximum est de 30 mois, avec un plafond fixé à 70 000 euros et une franchise égale au montant du dépôt de garantie mentionné au contrat de bail.

Les frais liés au recouvrement amiable ou contentieux des impayés, à la résiliation du bail et à la procédure légale d’expulsion du locataire sont également couverts.

La cotisation d’assurance garantie loyers impayés est déductible de vos revenus fonciers si vous avez choisi le régime réel d’imposition. Il faut veiller à fournir un bail conforme aux réglementations légales, comportant des clauses adaptées comme la clause résolutoire, à demander tous les documents nécessaires au locataire et à effectuer un état des lieux d’entrée et de sortie.
 

Dans quelles conditions la garantie loyers impayés s’applique-t-elle ?

Plusieurs critères doivent être remplis pour pouvoir souscrire une garantie loyers impayés :

  • Le bien occupé constitue la résidence principale du locataire.
  • Il convient de s’assurer de la solvabilité du locataire : ses revenus doivent être égaux au minimum à 3 fois le montant du loyer.

Le locataire peut être :

  • Titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée (CDI), hors période d’essai.
  • Etudiant.
  • Apprenti, avec caution solidaire.
  • Travailleur non salarié (TNS) ou rémunéré à la commission, commerçant, artisan.
  • Retraité.

Assurance loyers impayés ou caution solidaire ?

L’article 55 de la loi de Mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (Loi MOLLE), datant de 2009, interdit le cumul d’une caution et d’une assurance loyers impayés (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti). Il faut donc choisir entre la caution et l’assurance pour couvrir les risques d’impayés.

Connaissez-vous la certification Visale dont bénéficient certains locataires ? https://www.visale.fr
 

Bon à savoir

Pour l’application des garanties composant la protection de vos revenus locatifs, il convient de :

- Conclure un bail écrit ;
- Inclure dans le bail une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;
- Constituer un dossier de location avec tous les justificatifs correspondant au profil de votre locataire ;
- Obtenir du locataire toutes les garanties nécessaires sur sa solvabilité lors de la conclusion du bail ;
- Veiller au règlement régulier des loyers et des charges ;
- Demander au locataire un dépôt de garantie ;
- Etablir un état des lieux à l’entrée du locataire.

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