Vous avez investi dans un bien immobilier pour le mettre en location. Comme tous les propriétaires bailleurs, vous vous inquiétez des éventuelles périodes de vacance locative, synonymes de perte de revenus. Comment garantir ce risque pour éviter d’être impacté financièrement ? Quelles sont les précautions à prendre ? Voici le dernier épisode de notre saga autour des trois garanties qui couvrent les pertes financières et vous permettent de sécuriser votre investissement locatif.
Qu’est-ce que la vacance locative ?
Ce terme désigne la période qui s’écoule entre le moment où un locataire quitte le logement, et le moment où un nouveau locataire va s'installer. Le bien n’est plus loué avec les impacts financiers que cela suppose.
C’est l’une des situations les plus redoutées par les propriétaires bailleurs qui doivent cependant continuer à payer les charges, crédits et impôts afférents à leur logement.
Contrairement à la vacance locative qui correspond à une « période creuse » entre deux locations, la carence locative désigne l’absence de locataire au moment de la première mise en location du bien.
Continuer à percevoir des revenus, à condition de faire les bons choix
Vous souhaitez avant tout rentabiliser votre investissement et vous prémunir de tout aléa financier ? Votre bien est situé dans une ville oule marché de la location est saturé ? Votre appartement (ou votre maison) a souvent du mal à « trouver preneur » ? Optez pour l’assurance vacance locative ! Cette garantie a pour vocation de prendre en charge une fraction des loyers dès lors que votre logement est inoccupé suite à la résiliation du bail. Elle peut être souscrite seule ou être intégrée à une autre assurance comme la garantie loyers impayés.
Vous louez votre bien à un étudiant ? Sachez que les mois de juillet et août ne sont pas pris en compte comme étant des périodes de vacance locative, elles ne seront donc pas indemnisées.
Les principales causes de la vacance locative
La vacance locative peut toucher n’importe quel propriétaire, mais comprendre ses causes permet de mieux la prévenir. Plusieurs facteurs principaux contribuent à ce phénomène.
Une localisation peu attractive
Un bien situé dans un quartier isolé, mal desservi par les transports ou avec peu de commodités peut décourager les locataires potentiels. La proximité des écoles, commerces et transports reste un critère déterminant dans le choix d’un logement.
Un loyer trop élevé par rapport au marché
Proposer un loyer supérieur à celui pratiqué pour des biens similaires entraîne souvent une absence de candidats. Il est crucial de réaliser une étude de marché pour adapter le prix et rester compétitif.
L’état du logement
Un logement en mauvais état ou nécessitant des travaux importants peut rester vacant plus longtemps. L’entretien régulier, la rénovation et une présentation soignée sont essentiels pour séduire les locataires.
La saisonnalité et le marché local
Dans certaines villes touristiques ou petites communes, la demande peut varier fortement selon les périodes de l’année. Anticiper ces fluctuations permet de mieux gérer la mise en location et de réduire les périodes de vacance.
Comment réduire la vacance locative
Pour maximiser le rendement de votre investissement immobilier, il est essentiel d’agir sur les facteurs qui provoquent la vacance locative. Voici des stratégies efficaces pour limiter les périodes sans locataire.
Adapter le loyer au marché
Proposer un loyer compétitif en fonction de la localisation, de la taille et de l’état du logement attire davantage de candidats. Une étude régulière du marché permet de rester aligné avec les attentes des locataires.
Améliorer l’attractivité du bien
Un logement bien entretenu, propre et moderne séduit plus facilement. La rénovation, la décoration soignée et les équipements modernes (cuisine équipée, chauffage performant, connexion internet) augmentent la demande et réduisent le temps de vacance.
Optimiser la communication et la visibilité
Des photos de qualité, des descriptions claires et des annonces publiées sur plusieurs plateformes spécialisées améliorent la visibilité du bien et attirent plus de candidats qualifiés.
Gérer proactivement la location
Mettre en place des contrats flexibles, répondre rapidement aux demandes des locataires et anticiper les départs permet de minimiser les périodes sans revenu. Une gestion locative proactive réduit significativement la vacance locative.
Pour l’application des garanties composant la protection de vos revenus locatifs, il convient de :
- Conclure un bail écrit ;
- Inclure dans le bail une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;
- Constituer un dossier de location avec tous les justificatifs correspondant au profil de votre locataire ;
- Obtenir du locataire toutes les garanties nécessaires sur sa solvabilité lors de la conclusion du bail ;
- Veiller au règlement régulier des loyers et des charges ;
- Demander au locataire un dépôt de garantie ; - Etablir un état des lieux à l’entrée du locataire.
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