Démembrement de propriété : principe et avantages

Etudions  le cas de la transmission.  M. B possède une belle demeure sur la côte Normande. Pour la transmettre à ses enfants, il souhaite opter pour un démembrement de propriété.

Un acte juridique pour scinder la propriété

Le démembrement de propriété consiste à scinder la propriété d'un bien en deux éléments distincts : l'usufruit - c'est-à-dire le droit d'utiliser le bien ou d'en tirer les revenus - la nue-propriété - à savoir le droit d'en disposer à terme. L'usufruit peut être consenti pour une durée limitée (usufruit temporaire) ou calé sur la durée de vie de l'usufruitier (usufruit viager).

Il est possible de pratiquer le démembrement de propriété sur un bien immobilier, des parts (SCI, SCP, SC, SCPI,...) ou actions de sociétés (SA, SAS,...) mais aussi sur un contrat de capitalisation. Il n'est pas possible de donner un contrat d'assurance vie mais il peut être opportun de prévoir pour partie une clause démembrée avec différents bénéficiares.

Un accord nécessaire pour vendre le bien

Les droits démembrés sont indépendants l'un de l'autre, mais ni l'usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L'accord des deux parties est en effet obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.

Dans une optique de transmission, le donateur peut donner la nue-propriété et l'usufruit d'un bien à deux personnes distinctes, par exemple la nue-propriété à ses petits enfnats et l'usufruit à ses enfants mais le plus souvent, il se réservera l'usufruit du bien donné.

Une fiscalité avantageuse avec la donation d'usufruit

Les droits de donation sont moins élevés car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Les valeurs fiscales respectives de la nue-propriété et de l'usufruit d'un bien sont fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation.

Plus il est jeune et plus la valeur de la nue-propriété est faible : elle est égale à 50 % de la valeur du bien lorsque le parent donateur est âgé de 51 ans à 60 ans au jour de la donation, 60 % s'il a entre 61 ans et 70 ans. De plus, il est possible d'utiliser l'abattement permettant de donner, par parent et par enfant, jusqu'à 100 000 €  (tous les 15 ans), sans avoir à acquitter de droits de donation. Au décès de l'usufruitier, les nus-propriétaires vont récupérer la pleine propriété du bien transmis sans payer de droits de succession supplémentaires. Et l'éventuelle plus-valuer prise par le bien entre la date de la donation et celle du décès de leur parent donateur échappera également à toute taxation.

IFI et biens immobilires démembrés

Lorsqu'un bien immobilier est démembré, c'est en principe l'usufruitier qui est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur sa valeur en pleine propriété ; c'est le cas également si le démembrement résulte d'une succession par attribution d'un testament ou d'une donation au dernier des vivants. Il existe des exceptions : ainsi, lorsque l'usufruit a été attribué au conjoint survivant au titre de ses droits légaux dans une succession (hypothèse d'un couple marié sans enfant d'une précédente union), il revient à chaque usufruitier et nu-propriétaire de déclarer à l'IFI la valeur de son droit déterminée selon le barème légal.

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