La pierre-papier dans l’assurance vie : un outil de diversification toujours attractif

Sont inclus dans l'assiette de l'IFI les biens immobiliers, mais également les parts, actions de sociétés ou d'organismes à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des biens ou droits immobiliers.

Concernant l’assurance vie :

Les contrats d’assurance vie adossés à l’euro ne sont pas concernés par l’IFI, tout comme les contrats adossés à des UC ne comportant pas d’actifs immobiliers, ou des actifs immobiliers exonérés. Les contrats d’assurance vie rachetables adossés à des UC comportant des actifs immobiliers peuvent être concernés :

• Les UC généralistes (OPCVM,..) ne sont pas retenues si 2 conditions sont réunies : détention de moins de 10 % des droits de l’OPCVM, et part d’immobilier dans l’actif de l’OPCVM inférieur à 20 % ; dans le cas contraire, ces UC sont retenues à hauteur de la fraction de la valeur représentative des actifs immobiliers.
• Les UC immobilières (OPCI, SCPI, SCI…) sont retenues forfaitairement.
  Cependant, l’IFI ne concerne que les particuliers qui détiennent un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros (après déduction des dettes afférentes sous certaines conditions).

Pour ceux détenant un patrimoine immobilier inférieur à ce seuil, la pierre-papier peut-elle toujours être considérée comme un outil de diversification de l’épargne ?

La réponse est oui. Les supports pierre-papier sont des instruments de diversification patrimoniale particulièrement attractifs dans un contexte de faibles rendements des produits d’épargne financiers classiques. Dans les contrats d’assurance vie Swiss Life, deux supports gérés par Swiss Life REIM sont aujourd’hui disponibles : l’OPCI SwissLife Dynapierre et la SCPI Pierre Capitale.

Quelle est la différence entre un OPCI et une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une société dont l’activité est d’acquérir un patrimoine immobilier afin de le louer. Cette solution permet donc d’investir indirectement dans l’immobilier.

Un OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) est un véhicule de gestion collective à prépondérance immobilière. Son portefeuille est composé d’actifs immobiliers (51% minimum, 60 % pour l’assurance vie), d’actifs financiers et de liquidités. Ces derniers permettent à l‘OPCI d’assurer sa liquidité et d’amortir les variations qui impactent les cycles immobiliers. L’OPCI offre ainsi davantage de souplesse d’investissement et vise une régularité dans ses performances.

Les deux fonds ont un horizon d’investissement long terme (8 ans minimum) et le capital investi n’est pas garanti.

Quelles sont les caractéristiques de la SCPI Pierre Capitale ?

Pierre Capitale a été lancée début 2017. Elle met en œuvre une allocation européenne ( un choix pertinent pour limiter les risques et augmenter les opportunités d’investissement) et une allocation sectorielle misant sur le bureau et le secteur des services à la personne.

Concrètement, la SCPI investit en France et en Allemagne, deux économies offrant des cycles de marché assez différents. Elle investit par ailleurs en bureaux, en l’occurrence en 2017 à Paris intramuros mais hors des secteurs les plus « Prime ». En Allemagne, nos convictions portent sur les services à la personne, où la demande est forte et le niveau d’équipement encore faible, par exemple en hôtellerie.

Globalement, la SCPI a pu, dès sa première année, délivrer un taux de distribution attractif de 4,25%(*)et vise 4,50%(*) en 2018.

Quels sont les faits marquants de 2017 pour l’OPCI SwissLife Dynapierre?

SwissLife Dynapierre enregistre également, sur l’année 2017, une performance dividendes réinvestis intéressante de 5,45 %(*). Cette performance s’explique d’abord par une évolution à la hausse des valeurs d’expertises, + 6,35 % depuis le 31 décembre 2016. Elle est notamment due à l’appréciation des marchés tertiaires de Paris, Lyon et Lille tant en termes de valeurs vénales que de valeurs locatives. Ensuite, grâce à une gestion locative soutenue et vertueuse, le taux d’occupation financier s’est maintenu tout au long de l’année à un niveau très satisfaisant et contribue également à la performance du fonds.

En 2018, SwissLife Dynapierre veut capter la croissance économique en sélectionnant des immeubles dont le niveau de loyer est faible donc susceptible de se revaloriser. Le fonds ouvrira également cette année sa stratégie aux meilleurs marchés de l’Europe du Sud qui présentent des vecteurs de création de valeur intéressants.

Quel est le profil rendement/risque d’un investissement en pierre-papier ?

L’investisseur en SCPI perçoit des dividendes (revenus fonciers) généralement versés sous la forme d’acomptes trimestriels. La valeur des parts de SCPI est également impactée, positivement ou négativement, par la valorisation annuelle des immeubles détenus. Ces deux sources de rendement dépendent de la qualité du patrimoine géré et de sa rentabilité.

De la même façon, un OPCI distribue au minimum :

• 50% des plus-values en cas de cession d’un immeuble détenu ;

• 85% des revenus nets des actifs immobiliers.

Comme tout produit financier, la performance de l’OPCI s’explique également par l’évolution de la valeur liquidative, impactée par la valorisation des actifs (principalement des immeubles).

Avant de vous engager, examinez attentivement l’ensemble des facteurs de risque détaillés dans la documentation règlementaire (**). L’investissement immobilier implique le risque de ne pas récupérer l’intégralité de votre capital (risque de perte partielle ou totale). En tout état de cause, l’investissement dans des produits immobiliers ne devrait pas représenter une part significative de vos actifs mais plutôt être perçu comme un outil de diversification.

Par ailleurs, bien d’autres options et solutions financières sont mises à votre disposition telle qu’une gestion clé en main ou conseillée sur mesure mais aussi une gestion libre avec plus de 550 unités de compte disponibles dont des fonds profilés, des fonds structurés…

Découvrez plus d’informations sur ces différentes solutions dont l’offre de SwissLife REIM France en vous connectant à votre Espace Client MySwissLife1 dans la rubrique « Les solutions financières Swiss Life ». Votre conseiller est à votre disposition pour répondre à toutes vos questions et vous aider à évaluer les choix adaptés à vos objectifs et votre profil d’investisseur.

Créée en 2007, Swiss Life REIM, est la structure française de gestion d’actifs immobiliers du Groupe Swiss Life. Acteur important de l’immobilier en France avec plus de 11 milliards d’euros d’actifs sous gestion, et 500 immeubles gérés, Swiss Life REIM France intervient dans de nombreux domaines de l’immobilier professionnel (bureaux, commerces, logistique, services à la personne) et résidentiel.

(*) performances brutes de frais de gestion du contrat d’assurance vie.

(**) prospectus et DICI pour l’OPCI, Note d’information et statuts pour la SCPI

1Pour activer votre Espace Client, si cela n’est pas déjà fait, rendez-vous sur https://myswisslife.fr ou via l’application MySwissLife disponible sur App Store ou sur Google Play.