Le démembrement de propriété peut constituer un outil patrimonial intéressant, que ce soit pour transmettre son patrimoine, aider un proche ou investir dans l'immobilier, tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. On vous explique comment ça marche pour vous permettre de prendre vos décisions en connaissance de cause.
Etudions le cas de la transmission. M. B possède une belle demeure sur la côte Normande. Pour la transmettre à ses enfants, il souhaite opter pour un démembrement de propriété.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété consiste à scinder la propriété d'un bien en deux éléments distincts : l'usufruit - c'est-à-dire le droit d'utiliser le bien ou d'en tirer les revenus - la nue-propriété - à savoir le droit d'en disposer à terme. L'usufruit peut être consenti pour une durée limitée (usufruit temporaire) ou calé sur la durée de vie de l'usufruitier (usufruit viager).
Il est possible de pratiquer le démembrement de propriété sur un bien immobilier, des parts (SCI, SCP, SC, SCPI,...) ou actions de sociétés (SA, SAS,...) mais aussi sur un contrat de capitalisation. Il n'est pas possible de donner un contrat d'assurance vie mais il peut être opportun de prévoir pour partie une clause démembrée avec différents bénéficiaires.
Les principaux types de démembrement de propriété
Le démembrement de propriété se décline sous différentes formes, chacune adaptée à des objectifs précis de transmission et de gestion patrimoniale. Comprendre ces types permet de choisir la solution la plus adaptée à votre situation familiale et financière.
Usufruit temporaire ou viager
L’usufruit confère à une personne, l’usufruitier, le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus, tout en respectant sa conservation. L’usufruit peut être :
- Viager : il dure toute la vie de l’usufruitier.
- Temporaire : il est limité à une durée définie, par exemple 10 ou 20 ans.
Cette solution permet de préserver les revenus d’un proche tout en transférant progressivement la nue-propriété à un bénéficiaire désigné.
Nue-propriété
Le nu-propriétaire détient la propriété du bien mais sans en jouir ni percevoir les revenus jusqu’à l’extinction de l’usufruit. Ce mécanisme est particulièrement utilisé pour :
- Transmettre un patrimoine à ses enfants ou petits-enfants tout en conservant les droits d’usage pour un parent.
- Optimiser la fiscalité en réduisant les droits de succession.
Démembrement immobilier ou financier
Le démembrement n’est pas réservé aux biens immobiliers. Il peut également concerner des actifs financiers, comme certaines assurances-vie démembrées, où l’usufruitier perçoit les revenus générés par le capital investi.
Le choix du type de démembrement dépend de vos objectifs patrimoniaux, de la durée souhaitée et de la situation familiale. Un conseil personnalisé permet de sécuriser la transmission tout en optimisant la fiscalité.
Avec le démembrement de propriété : un accord est nécessaire pour vendre le bien
Les droits démembrés sont indépendants l'un de l'autre, mais ni l'usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. L'accord des deux parties est en effet obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.
Dans une optique de transmission, le donateur peut donner la nue-propriété et l'usufruit d'un bien à deux personnes distinctes, par exemple la nue-propriété à ses petits enfants et l'usufruit à ses enfants mais le plus souvent, il se réservera l'usufruit du bien donné.
Pourquoi recourir au démembrement de propriété ?
Le démembrement de propriété est un outil puissant pour organiser sa transmission patrimoniale tout en optimisant la fiscalité et en protégeant ses proches. Il répond à plusieurs objectifs :
Optimisation fiscale et réduction des droits de succession
En séparant usufruit et nue-propriété, il est possible de transmettre une partie de son patrimoine à moindre coût fiscal. La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété est calculée selon un barème légal, permettant ainsi de réduire les droits de succession.
Protection du conjoint ou d’un proche
Le démembrement permet de garantir les revenus d’un conjoint survivant ou d’un autre proche tout en préparant la transmission du patrimoine aux générations suivantes.
Transmission progressive du patrimoine
Il offre la possibilité de transmettre progressivement ses biens à ses enfants ou petits-enfants, en leur donnant la nue-propriété dès aujourd’hui tout en conservant l’usage ou les revenus jusqu’à un terme défini.
Sécurisation des revenus et du capital
L’usufruitier continue de percevoir les revenus générés par le bien (loyers, dividendes, intérêts), ce qui assure un confort financier tout en préparant l’avenir des bénéficiaires.
Chaque situation familiale et patrimoniale étant unique, un accompagnement personnalisé permet de choisir le type de démembrement le plus adapté et de sécuriser la transmission dans le respect de la législation.
Une fiscalité avantageuse avec la donation d'usufruit
Les droits de donation sont moins élevés car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Les valeurs fiscales respectives de la nue-propriété et de l'usufruit d'un bien sont fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation.
Plus il est jeune et plus la valeur de la nue-propriété est faible : elle est égale à 50 % de la valeur du bien lorsque le parent donateur est âgé de 51 ans à 60 ans au jour de la donation, 60 % s'il a entre 61 ans et 70 ans. De plus, il est possible d'utiliser l'abattement permettant de donner, par parent et par enfant, jusqu'à 100 000 € (tous les 15 ans), sans avoir à acquitter de droits de donation. Au décès de l'usufruitier, les nus-propriétaires vont récupérer la pleine propriété du bien transmis sans payer de droits de succession supplémentaires. Et l'éventuelle plus-value prise par le bien entre la date de la donation et celle du décès de leur parent donateur échappera également à toute taxation.
IFI et biens immobiliers démembrés
Lorsqu'un bien immobilier est démembré, c'est en principe l'usufruitier qui est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur sa valeur en pleine propriété ; c'est le cas également si le démembrement résulte d'une succession par attribution d'un testament ou d'une donation au dernier des vivants. Il existe des exceptions : ainsi, lorsque l'usufruit a été attribué au conjoint survivant au titre de ses droits légaux dans une succession (hypothèse d'un couple marié sans enfant d'une précédente union), il revient à chaque usufruitier et nu-propriétaire de déclarer à l'IFI la valeur de son droit déterminée selon le barème légal.
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Comment mettre en place un démembrement de propriété ?
Mettre en place un démembrement de propriété nécessite une préparation rigoureuse et le respect de certaines formalités légales. Bien planifié, il permet de transmettre son patrimoine en toute sécurité et d’optimiser la fiscalité.
Faire appel à un notaire ou à un conseiller patrimonial
Le recours à un professionnel est essentiel pour :
- Bénéficier de conseils juridiques personnalisés, adaptés à votre situation familiale et financière.
- Rédiger un acte sécurisé, conforme à la législation en vigueur et aux objectifs de transmission.
Choisir le type de démembrement adapté
Selon vos objectifs, vous pouvez opter pour :
- Un usufruit temporaire ou viager pour préserver les revenus d’un proche.
- La nue-propriété pour anticiper la transmission aux générations suivantes.
- Un démembrement immobilier ou financier, selon la nature des biens concernés.
Rédiger l’acte et sécuriser la transmission
L’acte notarié formalise le démembrement et garantit :
- La répartition des droits et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire.
- La protection juridique des bénéficiaires et du patrimoine.
- La prise en compte des autres donations ou successions pour éviter les conflits futurs.
Anticiper et structurer le démembrement permet de préserver la valeur du patrimoine, d’assurer les revenus des proches et de sécuriser la transmission aux générations futures.
Source - Swiss Life Banque Privée
Article à titre informatif