Mise à disposition d'un bien immobilier : ce qu’il faut absolument savoir !

La société civile s’avère être un instrument fréquemment utilisé pour la gestion et la transmission d’un patrimoine familial, en raison de ses multiples avantages dans ce domaine. Lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier destiné à l’usage personnel, la question peut se poser de l’utilisation d’une telle structure, déjà existante ou non.

Statuts et accord des associés : des étapes incontournables

En principe, une société civile immobilière offre la possibilité de mettre gratuitement un bien à disposition de l’un de ses associés, mais cela n’est pas systématique et il convient, dans tous les cas, de prendre certaines précautions pour encadrer cette pratique. Pour être valable, cette mise à disposition doit être conforme à l’objet social statutaire, mais également à l’intérêt social de la société.

La mise à disposition doit être expressément prévue dans l’objet social

Il est tout d’abord essentiel de vérifier que l’objet social mentionné dans les statuts de la société prévoit expressément la mise à disposition à titre gratuit du bien. À défaut, il sera nécessaire d’obtenir l’accord de l’assemblée générale des associés, dans les conditions prévues pour la modification des statuts, dès lors que le gérant ne peut prendre seul cette décision de mise à disposition.

En bref, les associés d’une société civile immobilière qui, dès l’origine, entendent occuper le bien devront prévoir de manière expresse cette possibilité dans les statuts, et auront intérêt également à conclure, le cas échéant, une convention.

La mise à disposition doit être compatible avec l’intérêt social

Outre cet aspect formel, la mesure soulève la question de l’intérêt qu’elle présente pour la société, appelé « intérêt social », ainsi que celle de sa gestion au quotidien. Il est clair que, pour l’associé bénéficiant de la mise à disposition, les économies sont bel et bien identifiables. Mais qu’en est‑il de l’intérêt propre de la société et de l’intérêt des associés ? Il apparaît nécessaire, pour la société, que la mise à disposition gratuite n’altère ni son équilibre financier ni les droits des autres associés.

D’abord, nicher cet intérêt au sein des statuts pourrait être un bon indicateur de ce que les associés ont voulu entreprendre.

Ensuite, il apparaîtra judicieux, lors de la mise à disposition gratuite d’un bien, de veiller au respect d’un rapport équilibré entre les associés. Si seul l’un d’entre eux utilise le bien, les autres associés doivent pouvoir disposer d’une contrepartie ou, à tout le moins, consentir à la mise à disposition de manière expresse. Il pourrait ainsi être conseillé, dans une logique d’équilibre de prévoir, par exemple, que l’occupant à titre gratuit prenne en charge toutes les dépenses d’entretien du bien immobilier.

Enfin, acter la mise à disposition par la mise en place d’une convention documentant et précisant les modalités d’occupation prend ici tout son sens et serait même recommandée afin de sécuriser le cadre juridique et fiscal et prévenir tout risque de conflit ou de requalification.

Les précautions à prendre pour une gestion sereine

Sur le plan financier, en l’absence de perception d’un loyer permettant de rembourser un éventuel emprunt lié à l’acquisition, les associés devront recourir à des apports en compte courant d’associés pour assurer le paiement des échéances.

Sur le plan juridique, certaines situations seront à anticiper : le retrait de l’associé bénéficiaire, la dissolution de la société ou encore l’amoindrissement de la protection dont profitent certains associés sur le bien.

Les risques majeurs sous l’impôt sur les sociétés

Si l’opération est réalisée par une société relevant de l’impôt sur les sociétés, elle présente un intérêt limité et un risque accru, tant de responsabilité que de requalification fiscale, aussi bien pour la société que pour l’associé.

D’une part, il sera nécessaire d’intégrer dans le résultat fiscal de la société un loyer « fictif » calculé sur la base de la valeur du marché, ce qui entraînera une augmentation automatique de l’imposition. L’absence de prise en compte de la valeur locative dans les résultats de la société est de nature à constituer un acte anormal de gestion donnant à l’administration fiscale la faculté de corriger le résultat imposable.

D’autre part, la mise à disposition gratuite est susceptible de constituer un revenu distribué imposable – autrement appelé avantage occulte – dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Ainsi, outre les conséquences fiscales attachées à la réintégration du loyer pour la société, l’associé devra également supporter une imposition au titre de l’avantage tiré de cette configuration.

Un tel risque de requalification pourra être évité lorsque la mise à disposition se fait en contrepartie d’un loyer de marché effectivement payé à la société. Le paiement peut être effectué par un flux de trésorerie au profit de la société ou, éventuellement, par le débit du compte courant de l’associé concerné, à condition que ce dernier ne soit pas, ou ne devienne pas, débiteur.

Enfin, en cas de contestation par d’autres associés, l’associé concerné s’expose à des sanctions pénales pour abus de biens sociaux ou abus de confiance, ainsi qu’à une imposition au titre d’une distribution occulte évoquée plus haut ou d’un avantage en nature relatif au loyer non versé et aux dépenses engagées par la société selon son statut.