Loi de finances 2026 : encourager l’investissement locatif privé

Le statut du bailleur privé concerne les locations d’immeubles neufs ou ayant fait l’objet de travaux significatifs de rénovation, détenus en direct ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu. Il prévoit l’application de taux d’amortissement dont l’intensité varie notamment en fonction de l’affectation sociale du logement.

L’amortissement, imputé sur les revenus fonciers, permet de réduire l’assiette imposable des loyers perçus et, corrélativement, d’améliorer la rentabilité nette de l’investissement. Cette incitation fiscale est néanmoins assortie de nombreuses conditions, d’éligibilité et de modalités de calcul variables selon la nature du logement et son niveau de conventionnement.

Sont concernés les biens acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement, de même que les logements anciens nécessitant une « réhabilitation lourde » ou certains travaux d’amélioration permettant d’atteindre une performance énergétique élevée (de catégorie A ou B). Le dispositif s’applique en principe aux logements destinés à la location nue à titre de résidence principale.

Il doit s’agir d’une location à caractère social. Ainsi, l’accès au régime suppose, par ailleurs, le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, conduisant à distinguer plusieurs catégories de location, « intermédiaire », « sociale » ou « très sociale », auxquelles sont associés des niveaux d’avantage fiscal différenciés.

En pratique, le bailleur peut déduire de ses revenus fonciers un amortissement annuel forfaitaire, calculé dans la limite d’une fraction de l’investissement, selon des plafonds fixés par la réglementation et susceptibles de varier en fonction des caractéristiques du bien et de son affectation. Ce mécanisme peut générer un déficit foncier, dont le traitement obéit aux règles de droit commun en matière d’imputation. Il convient de noter que les amortissements pratiqués au cours de la période de détention sont susceptibles d’être pris en compte dans la détermination de la plus-value imposable en cas de cession du bien.

Pour bénéficier de ce dispositif, le logement doit être donné en location nue et affecté à l’habitation principale du locataire. Des restrictions spécifiques peuvent s’appliquer quant à l’identité du locataire, notamment en présence de liens familiaux (le locataire ne doit pas être un membre de la famille jusqu’au 2e degré, excluant ce faisant toute location à un parent, un enfant, un petit-enfant ou encore à la fratrie), ainsi qu’au respect d’un engagement de location (location effective et continue) sur une durée minimale généralement fixée à neuf (9) ans. A ce jour, aucune tolérance n’a été prévue en cas de période de vacance locative.

L’avantage fiscal accordé sera remis en cause en cas de non-respect des conditions d’application durant la période d’engagement, y compris en cas de démembrement de propriété sur le bien puisque seuls les biens détenus en pleine propriété sont concernés.

Ce dispositif Jeanbrun sera ouvert de façon expérimentale jusqu’au 31 décembre 2028, dans le but de redynamiser la location nue longue durée par rapport à la location meublée.