Pourquoi l’hôtellerie s’impose comme un moteur de performance immobilière ?

En 2026, depuis la guerre en Iran, l’immobilier européen subit un nouveau choc alors qu’il était entré en convalescence en fin d’année 2025 via un volume d’investissement à hauteur de 250 milliards d’euros. Si, au premier semestre 2026, les engagements ont été décevants en Europe, le secteur de l’hôtellerie continue de susciter l’engouement comme le suggère un niveau d’investissement supérieur de 20% par rapport à son niveau de 2022. Désormais, le secteur hôtelier représente 15% en moyenne de l’investissement européen contre 8% historiquement, vue la réallocation de portefeuilles de l’ensemble des investisseurs, institutionnels, family offices et clientèle retail. Ce momentum s’explique par une résilience du secteur depuis l’accumulation des chocs passés, dont le déclenchement de la guerre en Ukraine, et la violente remontée des taux d’intérêt en 2022.

A titre d’illustration, selon les données MSCI, pendant la phase d’ajustement du cycle immobilier, impacté par cette remontée des taux, le secteur n’a pas connu l’ajustement significatif de ces valeurs comme celles des autres secteurs : -4% comparativement aux -19% pour tout l’immobilier, dont -22% pour le segment des bureaux. Les facteurs explicatifs de cette moindre perte en capital puis du redressement des performances globales sont les suivants : un rebond de la demande et une croissance des prix par chambre, en termes réels, supérieure à l’inflation depuis 2022 ; de facto une croissance des revenus qui compense la hausse des taux d’intérêt, via un effet numérateur du cash-flow supérieur à l’effet dénominateur, via la hausse du taux d’actualisation (le taux utilisé pour déterminer la valeur actuelle d’un actif à partir de ses revenus futurs). Le secteur hôtelier semble ainsi disposer du graal de la rentabilité courante, et d’une plus grande résilience en termes de valorisation. Dans un univers de taux d’intérêt plus élevé, et de changement de paradigme comparé au dernier cycle immobilier marqué par des taux d’intérêt exceptionnellement bas (Quantitative Easing), la croissance du revenu pour l’immobilier est le principal levier pour générer de la performance. C’est en cela que le secteur de l’hôtellerie suscite l’appétit, à court, moyen et long terme selon le profil des investisseurs.

De manière opérationnelle, l’accélération des changements structurels enregistrés dès 2020 puis 2022 via un travail hybride dopant la demande le lundi et vendredi des capitales lifestyle et autres spots, explique en partie la moindre volatilité des taux d’occupation comparativement à l’avant crise sanitaire, particulièrement en France, Espagne et Italie de 2022 à 2026. Le concept lifestyle, centré sur l'expérience client et l'ancrage local, s'est fortement développé ces dernières années auprès des grandes enseignes hôtelières et contribue à soutenir la progression du RevPAR (revenu moyen généré par chambre disponible). La transition climatique et la hausse des risques géopolitiques contribuent également à un rééquilibrage des flux touristiques en faveur des destinations accessibles en court et moyen-courrier. En 2026, le nouveau choc sur les prix du pétrole a confirmé cette tendance en Europe, notamment sur les voyages inter-européens et intra-domestiques.

La généralisation des prix dynamiques, pilotés en temps réel par les outils d’analyse de données, permet aux opérateurs d’ajuster les tarifs en temps réel selon le niveau de la demande, et d’optimiser leurs revenus. Elle rend la stratégie « murs et fonds », qui associe détention de l’immobilier et exploitation hôtelière, plus attractive et plus lisible pour les investisseurs en quête de croissance et de stratégies actives. Les stratégies actives, qui consistent à intervenir directement sur les actifs afin d’en améliorer la valeur, au sens d’allocation de portefeuilles, associent le plus souvent le repositionnement d’actifs via création de valeur, par changement d’opérateur, et/ou de changement d’usage d’un actif vers un usage proprement hôtelier. Dans ce cas, la performance globale est dopée par la rentabilité courante et par une plus-value notable lors de la cession de l’actif : selon un profil de risque maîtrisé, dans un scénario prudent les performances moyennes enregistrées s’échelonnent entre 8% et 12% hors fiscalité.

Sur le marché européen, les stratégies actives, notamment sur du repositionnement se sont multipliées, boostées par les changements structurels en termes de demande et d’une offre contrainte car très règlementée. L’Europe est la première destination touristique mondiale avec près de 1,8 milliards de nuitées annuelles. Si les trois destinations prisées restent la France, l’Espagne et l’Italie, les stratégies sont assez différenciées et n’offrent pas la même création de valeur à court, moyen et long terme sur toutes les localisations. Certaines localisations, Paris, Lyon, Nice, concentrent la demande de nuitées avec une offre plus contrainte que des villes espagnoles ou italiennes : ce déséquilibre pour les localisations françaises offre de facto un avantage comparatif pour la création de valeur. Dans un contexte de remontée des taux d’intérêt, d’assèchement de la liquidité et d’opportunités en termes de prix cash is king ! Cela explique la pertinence des clubs deals pour doper la performance et cristalliser la valeur sur un horizon court, de 3 à 5 ans, tout en soutenant le secteur touristique français.  

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