La Loi de finances pour 2025 a mis en place une nouvelle exonération temporaire sur les dons familiaux orientés vers l'acquisition ou la rénovation énergétique de la résidence principale. Décryptage de nos experts.

Une exonération temporaire encadrée  

Cette mesure est soumise à un encadrement :

  • familial : l'exonération s'applique aux dons consentis aux enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants - ou, à défaut, aux neveux et nièces (enfants des frères et sœurs du donateur et non de son conjoint).
  • financier : l'exonération est soumise à une double limite de 100 000 € par donateur pour un même donataire, avec un plafond global de 300 000 € par donataire.
  • d'usage : les sommes doivent être utilisées dans un délai de six mois à : 
    • soit l’acquisition d’un immeuble neuf (ou en l’état futur d’achèvement) affecté à sa résidence principale ou à celle de son locataire (à l’exclusion de locations intrafamiliales).
    • soit la réalisation des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du donataire (attention toutefois à la règle du non-cumul, cf. ci-dessous).
  • temporel : ce dispositif s’applique aux donations réalisées jusqu’au 31 décembre 2026.

Un avantage fiscal sous conditions 

L’exonération est définitivement acquise à l’issue d’un engagement de conservation du bien comme résidence principale (ou sa mise en location à usage d’habitation principale) pendant une durée de 5 ans. 

Il est à noter que cette mesure : 

  • N’est pas cumulable, pour une même dépense, avec d’autres aides ou avantages fiscaux. En effet, elle ne s'applique par exemples pas aux dépenses au titre desquelles le donataire a bénéficié du crédit d'impôt au titre de l'emploi d'un salarié à domicile ou encore de la prime de transition énergétique (MaPrimeRénov'). 
  • Se cumule avec celle du don familial de sommes d’argent (abattement fiscal de 31 865 € accordé sous conditions d’âge) et avec les abattements de droit commun. 
  • S'applique, que la donation soit réalisée par acte notarié ou sous seing privé. Dans tous les cas, le donataire doit être en mesure de justifier que les conditions d'éligibilité sont remplies, si l’administration fiscale le lui demande. 

Quels risques en cas de non-respect des conditions ? 

En cas de non-respect des conditions d’éligibilité, l'exonération sera remise en cause entraînant l'exigibilité des droits de donation, dont le donataire a été dispensé, assortis de l'intérêt de retard.  

Un avantage à bien anticiper dans la transmission patrimoniale 

Au-delà de son intérêt réel pour aider un enfant à devenir propriétaire, il conviendra d’appréhender, toutes les conséquences civiles d’une telle opération. En effet, à la succession du donateur, le rapport civil des donations antérieures avec réévaluation au jour du décès des biens transmis par donations simples peut aboutir à une inégalité de traitement entre ses enfants.   


Achevé de rédigé le 17 mars 2025 par l’Ingénierie Patrimoniale de SwissLife Banque Privée. 

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